De acordo com o Jornal Público de 29/junho/2020 a taxa de ocupação do alojamento local em maio caiu para 5% em Lisboa e 3% no Porto.

O cenário nas restantes localidades do nosso país é igualmente preocupante. Os proprietários de Alojamentos Locais mostram-se preocupados e alguns deles não sabem o que fazer.

Neste artigo iremos apresentar uma reflexão a qual poderá ajudá-lo a tomar uma decisão.

Qualquer decisão desta natureza deverá ser suportada, em boa parte, em função dos acontecimentos futuros. E o que sabemos nós sobre o futuro?

O próximo vídeo, que faz parte de uma lição do nosso Curso de Elaboração de Planos de Negócio, vai ajudar-nos a obter uma resposta:

Este vídeo para além de nos ajudar a tomar consciência da incerteza reflete algo que poderá constituir um dos principais erros dos gestores: pensar o futuro como uma mera projeção do presente ou do passado recente.

Provavelmente, aquando da realização de boa parte dos investimentos em alojamentos locais há uns anos as projeções foram realizadas tendo por base o contexto então vivido.   

Num dos nossos primeiros cursos “Curso de Análise de Investimentos em Reabilitação de Edifícios Urbanos” salientámos a importância de superar esta tendência natural aquando da realização das suas projeções.

Então, agora na sua tomada de decisão que poderá passar por vender o negócio, manter e aguardar por melhores dias, mudar para arrendamento, entre outras, também deverá evitar pensar o futuro como uma mera projeção do presente ou do passado recente.

Então, qual deverá ser a decisão a tomar?

A solução não será certamente igual para todos. Do mesmo modo que quando estamos doentes, com a mesma patologia, os médicos não prescrevem a mesma receita indiscriminadamente (nem todos reagem da mesma forma), também no caso dos proprietários de alojamentos locais a receita poderá não ser sempre a mesma.

Manter um negócio sustentável sem rendimentos ou com baixos rendimentos pode não ser possível a todos, pois a exposição ao risco económico e financeiro poderá ser manifestamente diferente.

Nalgumas circunstâncias o arrendamento temporário poderá constituir um balão de oxigénio, noutras valerá a pena avaliar a possibilidade de recorrer ao leaseback.

O leaseback é uma transação financeira, através da qual, uma empresa vende e contrata um novo leasing relativo a esse mesmo ativo. Ou seja, continua a poder utilizar esse ativo, apesar da propriedade jurídica já não ser sua.

Também poderá haver alguns casos que, face ao elevado risco, seja prudente vender o negócio. Neste caso, é desejável fazer uma avaliação do negócio. No nosso Curso de Avaliação de Imóveis de Rendimento explicamos e exemplificamos como se forma o valor destes imóveis. Se optar ou for “forçado” a vender procure não vender ao desbarato tendo um conhecimento sobre o valor do seu imóvel de rendimento.

Nalguns casos, talvez pelos piores motivos, o COVID-19 fez renascer a importância de alguns fatores a considerar quando investimos em negócios. Leve sempre em conta o estudo:

– da rendibilidade;

– do risco; e

– da liquidez. 

Imagine um hotel que pode acompanhar negócios, festivais ou eventos desportivos em quase qualquer parte do mundo.

O grupo hoteleiro francês AccorHotels desenvolveu o Flying Nest, um hotel que pode viajar.

Projetado pelo designer francês Ora-ïto, o novo hotel é composto por contentores revestidos com madeira ecológica.

Cada quarto tem 12 metros quadrados e inclui uma área de estar, casa de banho privada e uma grande varanda panorâmica. Os quartos são conectados por terraços projetados para incentivar a socialização.

Uma das tendências apontadas pela Rental United para 2020 refere-se ao segmento de mercado dos nómadas digitais e sabáticos cujas plataformas de alojamento já estão a lucrar.

Os nómadas digitais estão a aumentar, pois o trabalho flexível, combinado com a evolução tecnológica, permite que os trabalhadores viajem por mais tempo e se instalem remotamente em países estrangeiros.

Sites como 2ndaddress, spotahome e anyplace estão a aproveitar esta tendência crescente de trabalhadores solteiros que usam o mundo como escritório, bem como de nómadas sabáticos.

Por vezes as famílias que tiram um ano de trabalho/escola (nómadas sabáticos), por uma infinidade de razões, ficam longos períodos em destinos. Essas famílias constituem um nicho com requisitos específicos devido ao aumento da duração da estadia.

Se possui um alojamento local este pode ser mais um nicho de mercado a considerar.

Obviamente que já todos ouviram falar do Airbnb e Booking, pois são as maiores plataformas de viagens online. Ao todo têm listadas mais de 7 milhões de propriedades.

Todavia, alguns sites de menores dimensões estão a surgir adaptando as suas ofertas a grupos específicos de viajantes.

A BringFildo é disso um bom exemplo, dedicando-se apenas a locais que permitem animais de estimação.

Se o seu alojamento local permite animais de estimação pode fazer mais sentido colocar a sua oferta neste site podendo obter com maior facilidade um lugar de topo nas listagens em vez de lutar por esse lugar nas grandes plataformas.

Se tem como objetivo aumentar o marketing mix para alcançar novos clientes e consequentemente aumentar as receitas do seu negócio vale a pena levar a sério os sites de nicho.

O Orçamento do Estado para 2020, penaliza os proprietários de unidades de alojamento local em zonas de contenção.

Deste modo a atividade de Alojamento Local, em zona de contenção, no regime simplificado de IRS, os rendimentos deixam de ser considerados para efeitos de tributação à taxa de 35% para serem tributados à taxa de 50%.

De acordo com o Secretário de Estado dos Assunto Fiscais, António Mendonça Mendes, em entrevista à SIC, não há nenhuma penalização do Alojamento Local.

Quando a base de tributação passa de 35% para 50% afirmar que não há nenhuma penalização é uma hipocrisia.

A ALEP, já se pronunciou sobre esta medida considerando-a totalmente arbitrária e discriminatória, afetando o elo mais fraco, ou seja, os pequenos proprietários com 1 ou 2 imóveis das zonas de contenção.

Já alguma vez pensou em vender ou comprar um negócio de alojamento local? ou, já colocou a hipótese de comprar um imóvel para arrendar?

Numa altura em que as taxas de juro se têm apresentado baixas e os mercados financeiros voláteis, o investimento em imobiliário tem vindo a mostrar-se uma aplicação alternativa bastante interessante. Por outro lado, tem sido, também, uma forma de diversificar a carteira de investimentos.

Se estiver a equacionar comprar ou vender um imóvel de rendimento é importante saber quais são os fatores que conduzem à sua valorização.

Se este assunto lhe interessa, criámos recentemente o Curso de Avaliação de Imóveis de Rendimento, em regime de e-learning, direcionado para agentes imobiliários, peritos avaliadores, proprietários de imóveis de arrendamento, proprietários de alojamentos locais e investidores.